厦门2023年首次宅地出让的热度超出了众人的想象，最高单幅地块参拍房企高达88家。
5月10日，厦门出让3宗住宅用地，2宗封顶触发摇号，1宗底价成交，共揽金约101亿元。据中指研究院透露，厦门此次土拍其中五缘湾地块参拍房企达到88家，由杭州运川摇号摘取，成交价24.75亿元，溢价率12.0%；体育公园地块参拍房企达34家，由招商摇号获取，成交价63.7亿元，溢价率12.2%。而翔安彭厝地块参拍房企仅3家，由国贸底价13亿元摘取。
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对于厦门此次土拍，中指研究院分析师孟新增在5月10日向《华夏时报》记者指出，整体来看，厦门此次土拍释放出积极信号，企业参拍数量创下近些年记录，企业投资信心有所修复。但岛内、岛外市场分化仍在，叠加厦门土地端供应相对稀缺，核心区域或板块的土地竞争仍较激烈。
88家房企抢一块地
据了解，此次厦门仅出让3宗宅地，其中2宗位于岛内湖里区五缘湾板块，分别为2023P05地块（以下称“五缘湾地块”）和2023P06地块（以下称“体育公园地块”），另1宗则位于岛外翔安区彭厝板块。整体来看，此次厦门土拍延续了“体量小、地块精”的供应方式。
值得一提的是，参与岛内湖里区五缘湾地块的参拍主体数量多达88家，如中海、保利、招商、金茂、建发、华润等；而体育公园地块报名主体数量也较多，有34家房企。此次参与竞拍的房企数量创出近年来厦门土地出让新高。
对于88家房企抢夺五缘湾板块的原因，孟新增向记者分析称，五缘湾地块体量较小，不足5万平方米，拿地总价门槛较低；住宅限价7.2万元/平米，起始房地价差2.69万元/平米，房企有一定利润空间；同时地块位于岛内，周边配套成熟，且靠近地铁站，未来项目去化预期相对较好。
同时，孟新增也提及，体育公园地块位置较优越，周边配套完善，且套均面积限制90平米，进一步下拉岛内刚需总价门槛。
克而瑞地产研究指出，结合周边市场来看，五缘湾的2宗地销售限价均为7.2万元/平方米，周边二手房售价已接近10万元/平方米，一二手房倒挂，未来项目的销售火爆已经可以预见。
需要注意的是，厦门市分为6个辖区，其中，岛内为思明区、湖里区，岛外为集美区、海沧区、同安区、翔安区。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉5月10日向记者指出，从厦门来看，岛内岛外两重天，岛外和内地热点城市外围区域无异，库存消化周期较长，去库存难度大，但岛内就是另一番天地。一方面，岛内是公共服务、治理水平最高的区域，城市面貌不输一线城市；另一方面，岛内供地非常紧张，出来一宗地往往被疯抢。
“厦门的岛内，非常特殊，不仅是厦门人希望买房的区域，也是福建人希望买房的区域，甚至可以说是全球闽南人希望买房和居住的区域。因此，当其客户群是一批超级有钱的人群，其房子就会受到青睐，在供应规模小和弹性不大的情况下，开发商对盈利的确定性预期很高，也加大了对地块的争抢。”李宇嘉说道。
而从岛内两宗地的出让结果来看，五缘湾地块被杭州运川企业管理咨询有限公司（简称“杭州运川”）摇号拿下，成交总价24.75亿元，楼面价5.05万元/平米，溢价率为12%。能成为1/88，不得不说，杭州运川的运气爆棚。值得一提的是，据相关媒体报道，五缘湾地块开拍仅十几分钟，竞拍价格便触及上限，进入摇号环节。有房企员工在现场感慨，摇号箱里的黄色小球都快放不下了。
那“运气爆棚”的杭州运川是什么来头？
天眼查资料显示，杭州运川成立于2021年3月，注册资本为4亿元，目前由3个自然人持股。不过，杭州运川的历史股东信息显示，杭州运川一开始由杭州金地自在城房地产发展有限公司（以下简称“杭州金地”）持股100%，认缴金额10万元。2022年11月24日，杭州金地退出。出于上述的信息，且厦门土拍并没有对“马甲”明令禁止，所以外界怀疑杭州运川是金地的“马甲”公司。
杭州运川股东信息。 图源：天眼查
此外，从体育公园地块出让结果来看，34家房企参与摇号，最终由招商拿下，成交溢价率12%。克而瑞地产研究指出，此次招商拿下的体育公园地块，是其自2017年以后在厦门拿下的第一宗含宅地块，有效补充了招商蛇口在厦门的土地储备。
分化加剧
相比于岛内地块的火热，此次土拍中唯一一宗岛外地块，则显得冷清，仅有3家房企参拍，且由长期深耕厦门的本土国企国贸地产以底价竞得。
对于此次土拍中出现的“冰火两重天”情况，李宇嘉表示：“楼市小阳春后分化加剧，一方面是热点和非热点城市的分化，另一方面就是安全区（中心区）与非安全区（主要是外围）的分化，再就是楼盘的分化，区位优势突出的改善盘受到市场欢迎，其他盘则表现一般，去年以来一直是这种趋势。基于这种分化，即便全市库存仍旧比较大，去化难，但部分片区会热起来。开发商会争抢这些热起来的部分片区，这也是确定性的、安全性较强的货值。其实，这种分化在2022年已经显现，导致的结果就是，这些片区现在货值没有了，特别是2023年一季度小阳春之后，迅速去化，开发商需要补库存。”
克而瑞数据显示，截止4月底，厦门全市广义库存约483万平米，去化周期约25个月。此外，克而瑞厦门团队指出，从后期竞争压力的角度来看，岛内去化周期表现良好，岛外核心区域如集美环杏林湾板块库存压力也相对较小，近年岛外的主力供应区域海沧、翔安、同安库存积压较为严重，特别是远郊区域板块如汀溪、新圩、东孚等去化承压巨大。整体来看库存压力以岛内—岛外核心区域—岛外远郊区域呈现逐步增大的趋势。
李宇嘉还表示，厦门岛内五缘湾地块、体育公园地块报名主体数量创出新高，就是在这种背景下出现的。当所有开发商都要争抢安全区、争抢确定性，其结果就是极少数部分地块被众多开发商争抢，而其他地块表现一般，甚至流拍。而地方政府出让压箱底的“地块”，定价合理、配建指标少等，也加剧了这一趋势。
除此之外，厦门岛内土地常年供不应求的情况，也助推了此次土拍的火热。
克而瑞地产研究指出，自2015年到2022年，厦门含宅用地总成交建面为1705万平米，而成交的普通住宅建面为1751万平米，土地呈现供不应求的局面。而细化到区域层面则更加明显，岛内作为厦门最为核心的区域，由于受到天然地理因素的限制，土地供应连续多年处于低位，2021年和2022年，在岛内提升土地供应量的情况下，岛内的土地成交建面才占全市总成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。
（文章来源：华夏时报）