封面图 |《嘿，老头！》剧照
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01
问：
近日，广西南宁中信银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80岁的消息引发关注。随后，北京、杭州、成都等各地银行也相继出台了调整购房贷款年龄上限的政策。
全国各地银行延长房贷年龄期限，能刺激购房需求吗？可能会遇到哪些问题？
冯叔：
我也注意到一些地方银行或者一些商业银行最近出台了调整购房贷款年龄上限的政策。
我觉得这个政策主要有两方面的效果。
一方面是扩大了房地产住宅市场的需求。比如说，我今年64 岁，按照以前的银行政策，我现在不能贷款买房，银行不会给我办按揭。现在地方银行出台了这个政策，那我就可以贷款买房了，甚至还可以贷10年甚至15年。所以，这个政策一定扩大了房地产住宅市场需求。
另一方面，我觉得这个政策可能会缓解一些年轻人的供房压力。比如说，他可以把60岁以上的老人拉来一起还房贷。这样的话，年轻人的房贷压力会缓解，银行的坏账率也会减少。我觉得这也是银行出台这个政策的原因。
总之，这些政策，一方面能够刺激购房需求，银行的商业贷款能放得出去。另一方面，又降低了银行存量贷款的坏账比例。从这两方面来说，我觉得银行出台这样一个政策是有道理的，而且会有一定的效果。
02
问：
前一段时间召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的省份可以进行现房销售，继续实行预售的省份，必须要把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。紧接着，河南、安徽、山东等地召开会议提出，将进一步推进现房销售试点。
多地推行现房销售试点，释放了什么信号？现房销售就能解决烂尾楼难题？
冯叔：
我觉得一个政策的出台动机总是好的。但为什么有时候结果未必达到预期？
就拿现房销售这件事来说，政策出台的动机肯定是好的，为了减少烂尾楼，对买房人负责，等等，所以要试点现房销售，这都没有毛病。
但现房销售这个事，不是今天才有的。事实上，十几年前，建设部就发过一些文件，比如，封顶了才算现房，封顶了才可以卖楼，等等。
所以我觉得，现房销售和烂尾楼这两件事情并不是百分之百直接对应的。
比如说，烂尾楼有两种烂法。现在出台的政策只是保证在工程建筑上不烂尾，也就是客户买房的时候，这个房是能住的。从这个角度来说，现房销售保交楼不烂尾，这是对的。
但还有一种烂尾。比如说，我们采取了现房销售，企业拿完地，盖完房之后才能卖，就会导致企业资金周转压力比较大。但很多企业都没有这个资金能力，特别是一些民营地产商，那么他们就不买地了。因为买地必须做现房，他们没有资金能力就主动退出了。
这样的话，整个住宅市场的供应量就会减少。市场供应量减少以后，房价就会上涨。房价上涨了，对购房者一样有困扰。
另外，现房销售把民营房企挤出去了，剩下的都是国企。但由于房价上涨，购房人可能变少，那又会出现另一种烂尾——房子盖好了，卖不出去，就成剩楼了。
剩楼算不算一种烂尾？比如一栋楼有100户，结果卖出去50户，还有50户，长期空着，算不算烂尾？这个资金成本最后基本上都是国企和地方政府承担了。这样的话，房地产市场到底会怎么样？
事实上，要想解决烂尾楼，最好的办法就是我之前讲过的一套标准的市场解决方法：主要是由信托、银行和建筑经理公司作为第三方在工程营建过程中起到资金监管的作用。
第一，信托与传统的预售屋履约保证机制结合起来，形成预售屋产权信托和预售屋价金信托两种交易模式。基于信托财产独立性原则，在不动产清理处分环节，不受其他债权干预。
第二，建筑经理公司可以接受银行委托，对开发商进行审计评估，比如开发商的财务计划、营销计划、建设计划，以及征信调查等。
第三，购房者的期款依照双方签署的履约保证书交由建筑经理公司来发放，银行根据建筑经理公司的进度报告来审批工程款的发放。
总之，独立第三方就可以用商业方法解决预售资金监管问题。比如说之前，住建委把所有的销售资金放在他那儿，这是最简单粗暴的办法，但这个办法又会导致开发商资金周转问题，无法保证交楼。
所以，我觉得现房销售这个政策单一看是合理的，动机是好的。但政策实施以后，房地产市场整体的效果和对政府的负担，以及客户的满意度方面来看，我觉得政策可能达不到出台的初衷，还有可能会引起更多连锁困难。